相続を進めるうえで、「この不動産はどこにあるのか？」「面積は？」「建築制限は？」「道路の幅は？」「周囲の都市計画は？」「部屋の間取りは？」といった情報を正確に把握する必要があります。これらを調べるための手がかりとなるのが各種の図面です。
この記事では、相続対象の土地や建物を調査する際に役立つ図面を目的別に3つに分類し、それぞれの概要と取得方法、注意点を解説します。
① 所有不動産の現況・面積・形状を把握するための図面
まず、個別の土地・建物がどこにあって、どれだけの面積があり、どんな形状なのかを確認する図面を紹介します。
- 土地所在図
- 地積測量図
- 建物図面・各階平面図
- 確定測量図
- 現況測量図
- 地番現況図・家屋現況図
代表的な図面の特徴
- 地積測量図：登記申請時に提出される法務局保管の測量図で、面積・求積方法・隣接地との関係が記載されています。すべての土地にあるわけではありません。
- 建物図面・各階平面図：表示登記の際に提出される図面で、建物の位置・形状・階層構成が示されます。
- 確定測量図：土地家屋調査士が実測により作成。売買・分筆の際に多用され、登記簿の面積より正確です。
- 現況測量図：土地所有者が自主的に測量して作成した図面で、法的効力はないものの実態把握に役立ちます。
- 地番現況図・家屋現況図：地方税法に基づき市町村が作成。固定資産課税資料や評価計算に使われますが、証明力は限定的です。
これらの図面は、主に法務局や市町村で取得可能です。法務局の「登記情報提供サービス」や「かんたん証明書請求」も利用できます。
② 広域的に位置関係を把握するための図面
対象不動産と周辺地との位置関係や、どの場所にあるかを広く確認するには、以下の図面が有用です。
- 公図（地図・地図に準ずる図面）
- 地籍図
- 地番図（土地地番図）
- 固定資産地籍図
公図と関連図面のポイント
- 公図：法務局に備え付けられている図面で、土地の筆・地番・隣接関係を確認できます。「地図」と「地図に準ずる図面」があり、後者は明治期作成の旧土地台帳付属図面で精度に注意が必要です。
- 地籍図：地籍調査の成果物であり、筆界・地番・形状を示しますが、面積や距離の記載がない場合もあります。
- 地番図・固定資産地籍図：市町村が固定資産税課税用に作成。参考図として有用ですが、法的な効力はありません。
注意：これら図面は「境界確定」の証明にはなりません。実測図・筆界確認書などを確認しましょう。
③ 都市計画・用途・評価額を確認するための図面
土地の評価額、今後の活用の可能性、建築制限などを把握するためには以下の図面が役立ちます。
- 用途地域図
- 都市計画図
- 路線価図
- 地価公示マップ
活用目的別の使い分け
- 用途地域図：市町村が作成し、住居・商業・工業地域などの区分を表示。用途制限を確認できます。
- 都市計画図：都市計画道路、地区計画なども含む広域図面。将来的なまちづくりに関する情報源です。
- 路線価図：国税庁が公表。相続税・贈与税の計算の基準。毎年7月頃に更新されます。
- 地価公示図：国土交通省が公表。土地取引の参考価格。取引の目安や土地の将来性を判断する際に有用です。
税務に関する事項は必ず税理士などの専門家にご相談ください。
まとめ：相続前の不動産調査は図面の活用が鍵
- 相続対象不動産の調査では、「どこにあるか」「どのくらいの大きさか」「どんな制限があるか」「価値はいくらか」を把握する必要があります。
- 図面は目的別に①現況・面積、②位置関係、③用途・価値の3分類で活用すると整理しやすくなります。
- 図面には取得先（法務局・市町村）、正確性（公図 vs 実測図）、法的効力の違いがあるため、適切な選定が重要です。
相続が発生する前に、必要な図面を揃えて不動産の状況を把握しておくことで、トラブルを未然に防ぎ、円滑な手続きにつなげることができます。
